LähiTapiola Sijoituskiinteistöt

Hallinnointipalkkio: 1,80 % vuodessa, peritään rahastolta.

Rahastolta veloitetaan myös muita juoksevia kuluja.
Juoksevat kulut raportoidaan mm. esitteissä ja katsauksissa.

Kaupankäyntikorvaus (maksetaan rahastolle):

-	Merkittäessä:	0,0 %
-	Lunastettaessa:	1,0 %	jos sijoitusaika ≥ 5 v
		2,0 %	jos sijoitusaika ≥ 3 v mutta < 5 v
		3,0 %	jos sijoitusaika ≥ 1 v mutta < 3 v
		4,0 %	jos sijoitusaika < 1 v

Rahasto on auki merkinnöille ja lunastuksille neljä kertaa vuodessa. Rahasto-osuuksia voi merkitä ja lunastaa neljännesvuosittain maalis-, kesä-, syys- ja joulukuun viimeisenä pankkipäivänä. Lunastukset toteutetaan toimeksiantoa seuraavan neljännesvuoden arvostuspäivän arvoon.

Rahasto-osuuksia merkitään antamalla merkintätoimeksianto ja maksamalla merkintäsumma Rahaston pankkitilille. Rahastomerkinnän tekemistä varten ole yhteydessä asiakaspalveluun. Merkintöjä voit tehdä myös suoraan LähiTapiolan asiointikanavan kautta.

Rahaston minimimerkintäsumma on 500 euroa.

Julkaisupäivämäärä: 16.12.2022 (päivitetty 1.1.2026)
Oikeushenkilötunnus: 743700L411APWARPXB76

Tiivistelmä

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen. Rahoitustuote edistää muiden ominaisuuksien ohella ympäristöön liittyviä ominaisuuksia kuten energiatehokkuutta ja uusiutuvan energian käyttöä.

Rahasto on pääasiassa Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittava erikoissijoitusrahasto. Kohdekiinteistöt ovat pääasiassa olemassa olevia kiinteistöjä, jotka täyttävät kestävyysominaisuudet, ovat sellaisiksi kehitettäviä tai uudisrakennushankkeita. Rahastolla voi kuitenkin olla myös sijoituksia, jotka eivät täytä näitä ominaisuuksia eikä niitä ole tarkoitus kehittää sellaisiksi. Valittaessa rahastoon uusia sijoituskohteita tarkastellaan huolellisesti erilaisia kestävyysriskejä. Rahasto ei tee uusia sijoituksia kiinteistöihin, joihin liittyvät kestävyysriskit on arvioitu liiallisiksi ja niiden mahdolliset tuotto- ja/tai riskivaikutukset hallitsemattomiksi.

Rahastossa on ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia edistäviä sijoituksia vähintään 75 %. Rahaston muita sijoituksia on enintään 25 %. Rahasto ei sitoudu tekemään sijoituksia EU:n luokitusjärjestelmän mukaisiin taloudellisiin toimintoihin. Rahaston tavoitteena ei ole tehdä sijoituksia EU:n luokitusjärjestelmän mukaisiin fossiiliseen kaasuun ja/tai ydinenergiaan.

Rahaston vastuullisuutta arvioidaan vuosittain kansainvälisen GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) -vastuullisuusvertailun avulla. Kansainvälinen vastuullisuusvertailu alan muihin sijoittajiin antaa puolueettoman arvion vastuullisuustyön tuloksista ja ohjaa vastuullisuustyön jatkuvassa kehittämisessä.

Rahaston edistämien ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutumista mitataan seuraavilla mittareilla:

• Kiinteistöjen energiatehokkuuden mittari kiinteistöjen energialuokat, niiden jakauma ja kehitys. Tavoite: energialuokkien keskiarvo vähintään C.
• Uusiutuvan alkuperävarmennetun energian osuus rahaston tai täysin sen määräysvallassa olevan tahon (esim. asunto-osakeyhtiön, kiinteistöosakeyhtiön) hankkimasta kiinteistösähköstä ja kaukolämmöstä. Mittari ostetun energian päästöt. Tavoite: 0 tCO2. Indikaattorissa ei huomioida vuokralaisen hankkimaa energiaa.

Lisäksi rahasto seuraa seuraavia indikaattoreita vuosittain:

• kiinteistöjen toteutunut kokonaisenergiankulutus
• energian ominaiskulutus
• energian käytöstä aiheutuneet kokonaishiilidioksidipäästöt, sekä
• toteutetut energiansäästötoimenpiteet.

Ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien mittaamisessa hyödynnetään sijoituskohteiden raportoimaa tietoa, jota kerätään ulkopuolisten palveluntarjoajien tietokantojen kautta. Ominaisuuksien mittaamiseen ei käytetä arvioita tai keskiarvoja. Tietoja kerätään tietokannoista, jolloin tietoihin liittyy riski, että tiedot päivittyvät vielä datan keräämisen jälkeen. Tietokantojen tietojen käyttämiseen liittyy aina riski siitä, että palveluntarjoajan raportointi osoittautuu virheelliseksi.

Rahasto ei tällä hetkellä sijoita säännellyillä markkinoilla kaupankäynnin kohteena oleviin arvopapereihin, minkä vuoksi rahaston osalta ei ole laadittu omistajaohjauksen periaatteita eikä se raportoi omistajaohjauksen toteutumisesta rahaston toiminnassa.

Rahoitustuotteen edistämien ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi ei ole nimetty vertailuindeksiä.

Ei kestävää sijoitustavoitetta

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön liittyviä ominaisuuksia, joita ovat kiinteistöjen energiatehokkuus ja uusiutuvan energian käyttö kiinteistöllä.

Sijoitusstrategia

Rahasto on pääasiassa Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittava erikoissijoitusrahasto. Sijoituksia voidaan tehdä käyttäen väliyhtiöitä, esimerkiksi kommandiittiyhtiöitä, jotka ovat rahaston kokonaan tai osittain omistamia. Maantieteellisesti sijoitusten painopistealueina ovat Helsingin, Tampereen ja Turun seutu. Lisäksi muut suurimmat yliopisto- ja kaupunkialueet sekä kasvukeskukset kiinteistötyypin ominaispiirteet huomioiden. Kohdekiinteistöt ovat pääasiassa olemassa olevia kiinteistöjä, jotka täyttävät kestävyysominaisuudet, ovat sellaisiksi kehitettäviä tai uudisrakennushankkeita. Rahastolla voi kuitenkin olla myös sijoituksia, jotka eivät täytä näitä ominaisuuksia eikä niitä ole tarkoitus kehittää sellaisiksi. Noin 10-20 % rahaston sijoituksista voi olla kehityskohdetyyppisiä.

Valittaessa rahastoon uusia sijoituskohteita tarkastellaan kestävyysominaisuuksien lisäksi myös kestävyysriskejä. Kestävyysriskillä tarkoitetaan ympäristöön, yhteiskuntaan tai hallintotapaan liittyvää tapahtumaa tai olosuhdetta, jonka toteutumisella saattaisi olla merkittävä kielteinen vaikutus sijoituksen arvoon. Tarkastelu kattaa myös ilmastonmuutokseen liittyvät ilmastoriskit, jotka jaotellaan transitioriskeihin sekä fyysisiin riskeihin. Rahasto ei tee uusia sijoituksia kiinteistöihin, joihin liittyvät kestävyysriskit on arvioitu liiallisiksi ja niiden mahdolliset tuotto- ja/tai riskivaikutukset hallitsemattomiksi.

Sijoituspäätösten yhteydessä ja kohteita kehitettäessä arvioidaan energiatehokkuuden parantamismahdollisuudet, käytettävän energian päästöt ja uusiutuvan energiankäytön tuottamis- tai hankintamahdollisuudet. Lisäksi sijoituskohteita tarkasteltaessa kiinnitetään huomiota sijaintiin ja saavutettavuuteen.

Sijoitusten osuus

Vaikka rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, sen tavoitteena ei ole tehdä kestäviä sijoituksia tai sijoituksia EU:n luokitusjärjestelmän kriteerit täyttäviin ympäristön kannalta kestäviin taloudellisiin toimintoihin eikä sillä siten ole tavoitetta kestäville sijoituksille. Rahaston tavoitteena ei ole tehdä sijoituksia EU:n luokitusjärjestelmän mukaisiin fossiiliseen kaasuun ja/tai ydinenergiaan. Tarkastaja tai kolmas osapuoli ei ole tarkastanut täyttävätkö rahaston sijoitukset EU:n luokitusjärjestelmän mukaisille toiminnoille asetetut vaatimukset.

Rahoitustuotteelle suunniteltu varojen allokointi: Sijoituksia, jotka edistävät ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia on 75 %. Muita sijoituksia on 25 %.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

Rahoitustuotteen ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutumista seurataan kohdassa menetelmät kuvatuilla mittareilla. Mittareiden kehitystä seurataan sijoituskohteiden arvioinnin sekä rahaston raportoinnin toteutuksen yhteydessä. Esimerkiksi kiinteistöjen energiatehokkuus, uusiutuvan energian käyttö ja päästöt tarkistetaan vuosittain osana rahaston raportointia. Kestävyysindikaattoreita seurataan energiamanagerikumppanin toimesta vähintään kuukausitasolla osana kumppanin tekemää energiaseurantaa ja -analyysia.

Rahaston kehitystä seurataan lisäksi osallistumalla vuosittaiseen kansainväliseen GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) -vastuullisuusvertailuun. GRESB-arviointi toimii osana seurantaa ja antaa vertailutietoa alan käytäntöihin sekä toimii tukena toiminnan jatkuvassa kehittämisessä.

Uusia seurattavia mittareita voidaan ottaa käyttöön, jos riittävän kattavaa ja laadukasta tietoa on saatavilla. Vastaavasti yksittäisistä mittareista ja seurantamalleista voidaan luopua rahaston elinkaaren aikana, mikäli näitä ei katsota enää tarkoituksenmukaiseksi rahaston ympäristöön liittyvien ominaisuuksien tai niiden kehittämisen kannalta.

Menetelmät

Rahaston edistämien ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutumista mitataan seuraavilla mittareilla:

• Kiinteistöjen energiatehokkuuden mittari kiinteistöjen energialuokat, niiden jakauma ja kehitys. Tavoite: energialuokkien keskiarvo vähintään C.
• Uusiutuvan alkuperävarmennetun energian osuus rahaston tai täysin sen määräysvallassa olevan tahon (esim. asunto-osakeyhtiön, kiinteistöosakeyhtiön) hankkimasta kiinteistösähköstä ja kaukolämmöstä. Mittari ostetun energian päästöt. Tavoite: 0 tCO2. Indikaattorissa ei huomioida vuokralaisen hankkimaa energiaa.

Lisäksi rahasto seuraa seuraavia indikaattoreita vuosittain:

• kiinteistöjen toteutunut kokonaisenergiankulutus
• energian ominaiskulutus
• energian käytöstä aiheutuneet kokonaishiilidioksidipäästöt, sekä
• toteutetut energiansäästötoimenpiteet.

Tietolähteet ja tietojen käsittely

Ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien mittaamisessa hyödynnetään sijoituskohteiden raportoimaa tietoa, jota kerätään ulkopuolisten palveluntarjoajien tietokantojen kautta. Ominaisuuksien mittaamiseen ei käytetä arvioita tai keskiarvoja. Indikaattoreiden laskennassa hyödynnetään raportoitua tietoa aina, kun sitä on saatavilla. Käytettäviä tietokantoja ovat EnerKey, SmartVatten, ZeroWaste ja Granlund Manager.

Käytettävien tietojen laadukkuus varmistetaan managerikumppanin tekemän poikkeamien valvonnan avulla. Poikkeamavalvonnalla saadaan havaittua sekä raportoinnin virheitä että kiinteistöjen toimintaan liittyviä poikkeamia, jotka vaativat reagointia. Valittujen kestävyysindikaattorien laskennassa käytetään standardisoitua laskentatapaa aina kun sellainen on saatavilla. Rahaston salkunhoitajat käyttävät vain luotettavaksi katsotuista lähteistä kerättyä tietoa omissa työkaluissaan. Kestävyysindikaattoreista seurataan myös jatkuvasti raportointikäytäntöjen kehitystä. Tietoja käsitellään konsernin yhtiöiden tietokannoissa, salkunhoitajien työkaluissa ja muissa analyysi- ja valvontatyökaluissa.

Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

Ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien mittaamisessa hyödynnetään ensisijaisesti sijoituskohteiden raportoimaa virallista tietoa, jolloin virallinen tieto jää vaillinaiseksi niiden sijoituskohteiden osalta, joista tietoja ei ole saatavilla. Tietoja kerätään tietokannoista, jolloin tietoihin liittyy riski, että tiedot päivittyvät vielä datan keräämisen jälkeen. Tietokantojen tietojen käyttämiseen liittyy aina riski siitä, että palveluntarjoajan raportointi osoittautuu virheelliseksi.

Edellä tunnistettujen rajoitusten takia käytettävien tietojen ja tietolähteiden laatu pyritään varmentamaan. Laadun varmentamisen toimet on kuvattu tämän rahoitustuotteen osalta edellisessä kappaleessa. Palveluntarjoajiin pidetään säännöllisesti yhteyttä tietojen kehittämiseksi ja havaittujen puutteiden korjaamiseksi.

Seligson & Co Rahastoyhtiö Oyj rahaston vaihtoehtorahastojen hoitajana pyrkii lisäksi edistämään raportointia ja siten tiedon kattavuutta yhdessä managerikumppanin kanssa. Managerikumppani vastaa sijoituskohteiden toiminnasta syntyvän tiedon saatavuudesta ja ajantasaisuudesta. Yllä olevilla toimenpiteillä varmistetaan, etteivät tietoihin tai tietolähteisiin liittyvät rajoitukset vaikuta siihen, miten rahoitustuotteen ominaisuudet tai tavoitteet toteutuvat.

Asianmukainen huolellisuus

Rahaston salkunhoidossa noudatetaan systemaattista sijoitusprosessia, jonka tarkoituksena on löytää asetetut kriteerit täyttäviä sijoituskohteita. Valittaessa rahastoon uusia sijoituskohteita tehdään due diligence-arviointi, jossa tarkastellaan huolellisesti myös erilaisia kestävyystekijöitä käsittäen esimerkiksi kohdassa menetelmät kuvattujen kestävyysmittareiden mittaamat asiat, kestävyyteen liityvän tiedon saatavuutta sekä kestävyysriskejä.

Osana due diligence -arviointia selvitetään ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutuminen saatavissa olevien tietojen ja dokumenttien avulla ja tarvittaessa ulkopuolisen arvioitsijan toimesta. Sijoituspäätöksien yhteydessä arvioidaan myös energiatehokkuuden parantamismahdollisuudet ja uusiutuvan energiankäytön lisäämismahdollisuudet. Rahasto arvioi uusia kohteita hankittaessa kohteiden muuntojoustavuutta ja kehitysmahdollisuuksia. Lisäksi sijoituskohteita tarkasteltaessa kiinnitetään huomiota niiden sijaintiin ja saavutettavuuteen.

Kestävyysriskillä tarkoitetaan ympäristöön, yhteiskuntaan tai hallintotapaan liittyvää tapahtumaa tai olosuhdetta, jonka toteutumisella saattaisi olla merkittävä kielteinen vaikutus sijoituksen arvoon. Tarkastelu kattaa myös ilmastonmuutokseen liittyvät ilmastoriskit, jotka jaotellaan transitioriskeihin sekä fyysisiin ja sosiaalisiin riskeihin. Rahasto ei sijoita kiinteistöihin, joihin liittyvät kestävyysriskit on arvioitu liiallisiksi ja niiden mahdolliset tuotto- ja/tai riskivaikutukset hallitsemattomiksi.

Riskienhallintatoiminto varmistaa, että sijoitus on rahaston sääntöjen mukainen.

Vaikuttamispolitiikat

Rahasto ei tällä hetkellä sijoita säännellyillä markkinoilla kaupankäynnin kohteena oleviin arvopapereihin, minkä vuoksi rahaston osalta ei ole laadittu omistajaohjauksen periaatteita eikä se raportoi omistajaohjauksen toteutumisesta rahaston toiminnassa. Rahasto voi vaikuttaa omistamiinsa kohteisiin suoraan päättämällä esimerkiksi energiatehokkuustoimista ja niiden toteuttamisesta. Havaittaessa mahdollisia kestävyyteen liittyviä puutteita rahasto voi toimia suoraan niiden korjaamiseksi tai tilanteen parantamiseksi.

Nimetty vertailuarvo

Rahoitustuotteen edistämien ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi ei ole nimetty vertailuindeksiä.

Muutoshistoria

1.1.2026: Rahaston salkunhoitajana on toiminut 31.12.2025 alkaen Seligson & Co Rahastoyhtiö. Muutoksen myötä päivitetty osioiden ”Tiivistelmä”, "Sijoitusten osuus", ”Menetelmät”, ”Tietolähteet ja tietojen käsittely”, "Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset " tietoja.

16.10.2025: Täsmennetty ja täydennetty osioiden "Tiivistelmä, "Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet", "Sijoitusstrategia", "Sijoitusten osuus", "Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta" ja "Menetelmät" tietoja.

1.1.2025: Täsmennetty ja täydennetty osioiden ”Tiivistelmä”, ”Sijoitusstrategia”, ”Menetelmät”, ”Tietolähteet ja tietojen käsittely”, ”Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset”, "Asianmukainen huolellisuus" ja ”Vaikuttamispolitiikat” tietoja. Tietoihin tarkennettu muun muassa tietojen varmennuksen kuvausta, käytettävät tietolähteet ja omistajaohjauksen toimenpiteitä. Lisätty muutoshistoria.

1.1.2024: Päivitetty osioiden ”Tiivistelmä”, ”Ei kestävää sijoitustavoitetta”, ”Sijoitusten osuus”, ”Menetelmät”, ”Tietolähteet ja tietojen käsittely” ja ”Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset” tietoja.

11.5.2023: Päivitetty osioiden ”Sijoitusten osuus” ja ”Tietolähteet ja tietojen käsittely” tietoja.

16.12.2022: Tiedot julkaistu ensimmäisen kerran.